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法院對于房屋買賣合同被解除是如何認定的?有何依據?

發布日期:2019-06-10    作者:房產律師
  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以上當事人姓名均為化名,如果雷同,可以和我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  原告江某訴稱,2016年10月20日原告與被告蔡某簽訂《轉讓協議》,約定蔡某將平房一間轉讓給原告,被告蔡某和梁某承諾可辦理企業產房本。同日原告與案外人區某約定將該房以33萬元出售案外人區某,區某向原告交付了房款。原告隨即應被告蔡某要求向其交付房款25萬元及向被告梁某交付房款3萬元共計28萬元,剩余5萬元約定待辦完房本無其他爭議后再支付。隨后蔡某與梁某共同在被告A公司為案外人區某辦理了《房屋租賃合同》(企業產)。2018年9月28日法院作出民事判決,以涉訴房屋系違章建筑為由認定原告與案外人區某之間達成的房屋買賣合同無效,并判令原告向案外人區某返還購房款和支付利息。綜上,涉訴房屋已經法院生效判決認定為違章建筑,原、被告之間的買賣合同亦應當認定為無效并由各被告承擔返還房款和支付利息的責任。三被告共同惡意欺詐原告辦理了所謂的企業產《房屋租賃合同》,導致原告因上述案件涉訴產生了訴訟費、律師費等合理費用,造成了損失。第二項訴訟請求損失16630元分為兩部分:10000元,是原告與案外人區某之訴及本訴的律師費;6630元是原告與案外人區某訴訟中原告敗訴應當承擔的訴費。請求法院判決:1.依法確認原告與被告蔡某、梁某之間的房屋買賣合同無效,由被告蔡某返還房款250000元、被告梁某返還房款30000元,被告A公司承擔連帶責任;2.依法判令各被告連帶賠償原告損失16630元;3.本案訴訟費用由各被告承擔。
  2、被告辯稱
  被告蔡某辯稱,當初我將房子交給原告時,告訴原告房屋所有的東西包括設施都轉讓給原告。我收了原告一共25萬元。后來出現這個事,是原告的問題。因為這個事,我病了還沒有完全恢復。涉訴房屋是門臉房,小門臉房很值錢,要是我有房本不可能賣25萬元。原告圖便宜就要承擔風險。因為房屋沒有房本,我和原告簽訂的內容不是買賣,是轉讓協議,與買賣沒有任何關系。我是從別人那出資18.7萬元買來的,我掙的差價錢6.3萬元同意給付原告。但是我現在經濟能力不足以給付。原告主張的訴訟費不同意給。原告賣了房子肯定加了價格,原告的條上寫的33萬,和我賣給原告是一樣的,但是把費用強加我身上,不合理。原告也掙錢了。原告之前的官司和我無關,訴訟費也和我無關。不同意原告訴訟請求。
  梁某辯稱,原告訴請與我無關。原告和蔡某成交房子的協議與我沒有關系,我不知道他們之間的事情。原告的朋友小魏讓我幫忙,跟我說弄了套房子需要辦手續,于是我把原告引薦到A公司出手續做房本,給了我3萬元好處費,好處費與原告和被告蔡某的交易沒有關系。
  A公司辯稱,我公司沒有參與原告與蔡某的房屋買賣,也不知道他們之間的協議和交易時間等內容,我公司承擔連帶責任是不成立的。我公司作為房屋管理維修的單位接待了案外人區某,辦理手續是事實,但出具的是企房內部管理房本。我們是應案外人區某申請,進行管理這處房子。我們出具的房本與原、被告之間的買賣沒有關系。我們不負任何連帶責任。
  二、法院查明
  北京市朝陽區法院查明:2016年10月13日,被告蔡某向原告出具承諾書,內容為“關于違章房事宜,我蔡某負責辦理企業產房本(1.本房必須交房錢2.能辦理過戶),如達不到此條件,如數退回購房定金?!?016年10月20日,原告與被告蔡某簽訂《轉讓協議》,約定:“現將平房一間及屋內設施全部轉讓給江某,以后房屋的一切事宜由江某處理。轉讓費250000元?!北桓娌棠痴J可已收取原告交付的250000元。
  2016年10月20日,被告梁某出具收條“今收江某現金人民幣3萬元整”。
  另查,原告就上述房屋與案外人區某另行達成房屋買賣合同,被告A公司為案外人區某辦理了和平區房屋租賃合同,合同載明“產別企業產”,合同加蓋“本合同只作房屋管理使用,不作其它有效證件”的說明。
  因案外人區某與江某就上述房屋交易形成訴訟,經2018年9月28日法院判決認定:和平區為無契無證房屋。江某出售給案外人區某的房屋系違章建筑,買賣違章建筑違反法律強制性規定,故區某與江某之間達成的房屋買賣合同應屬無效。江某應返還區某的購房款330000元及利息。江某抗辯其中280000元已支付給蔡某和梁某一節,屬于江某與蔡某、梁某之間的另一法律關系,江某可另行主張權利。判決確認區某與江某之間達成的房屋買賣合同無效;江某返還區某購房款330000元及利息。案件判決后,原告江某已依據判決履行。
  三、法院判決
  北京市朝陽區法院判決:
  1、確認原告江某與被告蔡某簽訂的《轉讓協議》無效;
  2、被告蔡某返還原告江某250000元;
  3、被告梁某返還原告江某30000元;
  4、駁回原告江某的其他訴訟請求。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為, 本案涉訴房屋,業經生效民事判決書確認為違章建筑,買賣違章建筑違反了法律的強制性規定。故原告與被告蔡某簽訂的涉訴房屋《轉讓協議》為無效合同。無效的合同自始沒有法律約束力。合同無效,因該合同取得的財產,應當予以返還。被告蔡某應返還收取原告的250000元。被告梁某明知涉訴房屋為無契無證房屋,仍收取他人費用代為辦理房本,亦違反了法律禁止性規定,其收取的30000元亦應予返還。梁某抗辯收取的30000元并非原告出資,結合被告梁某所出具的收條明確寫明收取原告的30000元,以及原告在另案中已實際支付案外人房款的事實,被告梁某應承擔返還原告的30000元責任。原告明知涉案房屋是違章建筑,存在交易限制,仍與被告蔡某簽訂合同,顯然原告存在過錯,其應對合同的簽訂承擔相應的責任。故原告主張按銀行同期貸款利率給付利息的主張,法院不予支持。
  原告主張被告賠償另案的訴訟費和全部的律師費用,沒有法律依據。原告與案外人就本案涉訴房屋形成房產交易訴訟,系其個人行為。原告明知涉訴房屋為無證無契房屋,仍與案外人簽訂房屋買賣協議,因此產生的損失應由原告自行承擔,對原告該項請求法院不予支持。
  原告未能提交被告蔡某、梁某、A公司之間存在惡意欺詐的證據,故法院對原告主張三被告承擔連帶責任的主張不予支持。
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