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開發商捆綁銷售雙合同,定金可以退嗎?

發布日期:2019-06-10    作者:陳旺律師
“雙合同”是在政府出臺限價政策之后衍生出來的事物,開發商要求同一套房子需要簽訂兩份合同,一是網簽備案的合同,另一個是補充協議,其中包含裝修款或者車位、電商費等條款。雙合同對開發商來說可以規避限價政策,獲取較高利益;對于消費者來說,首付比例提高了,因為捆綁裝修或車位都需要一次性付款,付款壓力增大。
在我們團隊的平臺上回復過很多網友的咨詢,總結一下,其中很多剛買房子的網友會問到的一個問題是“簽訂了雙合同,定金能不能退回來”。
關于這個問題的回答,我們要分兩種情況來分析。第一,如果雙方已經簽訂了正式合同,購房者這時以開發商要求簽訂雙合同屬于違規行為,主張所簽合同無效,要求退還定金,是否能得到法院支持?查找過案例后,發現單純以簽雙合同主張合同無效要求退還房款是很難得到法院的支持。開發商可能會抗辯購房者是對合同內容知情的,雙合同是雙方真實意思的表示,不存在無效的事由。法院的意見比較傾向于購房者以格式合同、霸王合同、雙合同主張購房買賣合同整體無效,除非具有法定解除事由,否則房屋買賣合同有效。
如果雙方還未簽訂正式合同,只是簽了認購書,在簽訂正式合同前購房者有權要求開發商與其磋商正式合同,磋商不成,定金是應該退還的。首先認購書只是一份預約合同,系對雙方商品房買賣事項的初步確認,該認購書約定購房者享有對選中房屋優先購買的權利,并負有在約定時間內與開發商誠信磋商簽訂正式合同的義務;其次,該定金屬于“立約定金”,只是起到擔保雙方誠信談判義務,以求最終簽訂正式合同。如果說雙方在公平、誠信原則下磋商,只是基于各自的利益考慮,無法就重要條款達成一致意見,導致正式合同不能簽訂,則屬于不可歸責于雙方的原因,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。在這種情況下,定金是一定可以退回來的。但是要注意的是,如果已經過了認購合同的簽約時間,因購房者本人的原因,購房者未在簽約時間內與開發商磋商正式合同內容又未及時簽約的,事后以雙合同為由要求退定金,開發商可能會追究購房者逾期不簽訂正式合同的違約責任。
這段時間以來,廣州市8部門兩次聯合開展治理房地產市場亂象專項行動,有效的打擊了各類房地產違法違規行為,“雙合同”、收取渠道費、首付貸、未取得預售許可證預售、捂盤惜售、變相拒絕公積金貸款的現象減少。但是買房是一件大事,其中還有很多大大小小的坑,作為購房者,一定要慎重考慮,后期一旦發生爭議,將會給消費者帶來不少麻煩。關于購房合同的簽訂是非常重要的,合同的內容,一定要謹慎閱讀后再決定是否簽字,另外合同簽訂的時間需要特別注意,以防錯過簽約時間。

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