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出臺政策導致失去購房資格,應該怎么辦?

發布日期:2019-06-06    作者:房產律師
  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以上當事人姓名均為化名,如果雷同,可以和我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  原告金某訴稱,2017年2月22日,原告與被告陸某經被告A公司、被告韓某居間簽訂《房屋買賣協議書》,約定陸某將601室92.27平米房屋以1460000元價格出售給原告,原告依約交付給被告定金50000元,并交納中介費14600元,原告一直積極履行合同,不料,2017年4月1日政府發布《關于進一步深化我市房地產市場調控工作的實施意見》,規定“非本市戶籍居民家庭在本市范圍內購買住房的,需提供在本市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明”,原告因不具備戶籍且沒有兩年社?;騻€稅證明,無法繼續履行房屋買賣合同。因限購政策原因,原告與三被告協商解除合同,退還費用,但三被告拒不退還定金、中介費,無奈原告特訴至法院,向法院提出訴訟請求:1、判令解除原告與被告陸某于2017年2月22日簽訂的《房屋買賣協議書》;2、判令被告陸某返還給原告定金50000元;3、判令被告A公司、被告韓某共同退還給原告中介費14600元;4、訴訟費用由三被告承擔。
  2、被告辯稱
  被告陸某辯稱,雙方簽訂協議后,我方積極履行合同義務,我積極籌款還房屋尾款,雖然現在限購政策出現,但原告可以辦理人才引進,通過此途徑購買我房屋,但原告現在不買了,所以我不退還原告房屋定金。
  被告A公司辯稱,我們為原、被告提供房屋買賣服務了,不同意退還原告的中介費。
  被告韓某辯稱,與A公司的答辯意見一致。
  二、法院查明
  北京市朝陽區法院查明:原、被告經A公司提供居間服務于2017年2月22日簽訂房屋買賣協議書,協議約定, 601室92.27平米房屋以1460000元價格出售給原告,房屋價款為1460000元。房屋買賣協議書簽訂后,原告向被告陸某支付購房定金50000元,并給付A公司中介費14600元,A公司出具收條一份,收款人為A公司員工韓某。2017年3月31日,政府辦公廳發布《關于進一步深化我市房地產市場調控工作的實施意見》并于2017年4月1日起實施,限購政策實施后,因原告非本市戶籍,不具備購房資格,原告要求與被告陸某解除合同,退還定金,被告陸某不同意。原告要求被告A公司房屋信息咨詢部、被告韓某退還中介費14600元,二被告均不同意。
  三、法院判決
  北京市朝陽區法院判決:
  1、解除原告金某與被告陸某簽訂的房屋買賣協議書;
  2、被告陸某返還原告定金50000元;
  3、被告A公司返還原告中介費8760元;
  4、駁回原告其他訴訟請求。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為,原告與被告簽訂的《房屋買賣協議書》系當事人真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。但根據政府辦公廳發布的《關于進一步深化我市房地產市場調控工作的實施意見》,原告已不具備購房資格,不能購買被告房屋,導致雙方簽訂的《房屋買賣協議書》無法繼續履行。根據相關法律規定,因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,收受的定金應當返還。本案中,原告在簽訂《房屋買賣協議書》后,就因限購政策的出臺喪失了購買被告房屋的資格,屬于因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同不能繼續履行的情形,故對原告要求解除房屋買賣協議書、返還定金的訴訟請求,法院予以支持。原告要求被告A公司、被告韓某共同退還給原告中介費14600元,因被告韓某系被告A公司的工作人員,其行為系職務行為,原告要求其個人承擔返還定金的責任,證據不足,法院不予支持。
  原告要求A公司退還中介費14600元,被告A公司表示反對,認為已經完成了居間中介的義務,原告不能實現合同的目的是政府的政策導致,但原告主張與賣方尚未進行官方的網簽合同,并且不能實際收房,中介方的大部分義務尚未履行,收取全款不合理,對此法院依據公平原則予以酌定,被告A公司應適當返還原告給付的中介費,以60%為宜。本案經調解,未達成一致意見。
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